叶城 地产分析框架

打理网站心有余力不足,还是用QQ群吧,前50名9.9元入群~之后调整99元入群~扫描右侧二维码入群

#地产# 地产是周期之母,地产行业的变化会影响很多上市公司的盈利,但地产销售不好,不代表地产股要跌。这篇很简单的路演资料,写的挺好的,大家可以看看。

转自机构路演:

第一部分:对于地产行业的整体判断
1、【对2019年地产行业判断】2020年大概率出现地产、经济基本面变差的情形;整体的表现将会是销售弱、开工强、投资弱的格局;销售下滑、房地产企投资业拿地少了,会加强库存消化,增加开工水平。

2、【短期格局】19年10月份的数据看起来还不错,但本质是以价换量,销售价格会有一定的折让。2019年受到之前的限售政策影响,高端盘推的数量比较多,对单位价格有积极影响,实际上价格是略有下降的;

3、【2020年的判断】2020年房地产销售预计下降5%左右;如果政策没有变化,可能不止下降5%。总体来说销量下跌超过两位数的可能性不大,对宏观经济的影响太大了,如果真的超过两位数下滑,很可能会有政策的放松;预计2020年下滑的最低点是在2季度,主要是由于19年同期基数较高;
4、【判断21年房价反弹的逻辑】如果2020年房地产库存降低,会导致2021年的房屋供给面积减少,从而导致2021年的房价的反弹;

5、【房地产需求长期判断】1、城镇化率提升+改善的需求仍然存在;2、300亿平的存量房屋更新需求;3、预计未来每年13亿平的确定需求量没有问题;4、地产投资下滑程度过快的话政策托底;

6、【因城施策的影响】:因城施策会熨平波动,自从政策实施以来,房地产行业整体的波动水平小了很多;

第二部分:股价、公司分析
1、 万科、保利、金地的2019年预期业绩增速水平分别为15%~20%、20%、20%;

2、 对于部分上市公司三季报低于预期无需过度解读;结算时点可能导致数据会有波动,但三季报数据并不是特别重要;

3、 估值水平:目前地产对应19年PE估值6-7X,当前价格本身已经隐含了房价10%的下跌,当前价格处于历史10%的分位数,已经相当便宜了。以万科为例,历史低点为5pe,发生在2014年整个房地产企业库存最高时期,当时系统风险比现在还大,股息率与国债收益率缺口还很大。目前的价格对险资的吸引力很大,很难回再回到当时的价格去了;

4、 目前很多地产公司估值水平就是净资产+预收款,对于未来5年龙头公司20%的较确定增速来说,确实存在一定的低估;

5、 目前安邦还持有3%左右的万科A股票,预计今年年底就可以减持完毕,现在就是比较好的买点;

6、 未来龙头公司估值提升的逻辑:房价不涨的情况下,地产企业投资减少,有息负债降低,周转加快。虽然规模不会扩张,但业绩上涨伴随股息率的提升,风险水平降低,估值理所应当提高;

7、 房价不涨更利好龙头,龙头管理成本下降、利息水平下降,龙头企业的销售有10%增速,利润预期20%增速;

8、 房地产企业利润平衡点在房价下跌15-20%左右,虽然净利率没有15-20%个点,但存在税盾效应。地产价格下跌10%个点以内,房产公司都是能赚钱的;

9、 未来5年万科10%的业绩增长没有问题,未来十年万科市占率可能翻倍;

第三部分:主要风险
房地产税、预售制度的改变等等

感谢赞助购买服务器和带宽,继续为大家服务!

觉得文章有用就打赏一下!

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏